IMPUESTOS VINCULADOS A LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE.
Son pocas las personas que al momento de buscar una casa propia se ponen a pensar en los impuestos que tendrn que pagar para convertirse en propietarios. curso animacion 3d . En esta oportunidad esperamos darles un alcance de todos los tributos involucrados al momento de comprar un inmueble.
Impuesto de Alcabala.
El impuesto ms vinculado a la adquisicin de inmuebles es el Impuesto de Alcabala, regulado por la Ley de Tributacin Municipal (D. Leg. 776). Este impuesto grava las transferencias de propiedad de inmuebles urbanos o rsticos que se realicen ya sea a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea la forma o modalidad de la transferencia. Es decir, basta que haya una transferencia de propiedad, bajo cualquier modalidad no necesariamente una venta para que la operacin se encuentre gravada con el Impuesto de Alcabala. Este impuesto es de cargo del adquirente de la propiedad, lo que no se admite pacto en contrario. La base imponible del Impuesto de Alcabala es el valor de transferencia del inmueble o el valor de autoavalo del predio en el ejercicio en que se realice la transferencia, el que resulte mayor. A esta base imponible se le debe aplicar una tasa del 3%. Sin embargo, el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor de transferencia (hoy S/. 35,000) se encuentra inafecto al impuesto. Es decir, si el inmueble se transfiere a S/. 100,000, el 3% deber aplicarse sobre S/. 65,500 ya que los primeros S/. 35,000 estn inafectos del pago del impuesto. El pago del impuesto debe realizarse hasta el ltimo da hbil del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia. Sin embargo, en la prctica el pago se realiza antes, para que se pueda extender la escritura pblica de compraventa y se inscriba la adquisicin en los Registros Pblicos, es necesario acreditar el pago del impuesto. En los casos de compraventa de bienes futuros (inmuebles comprados en planos), se considera que la transferencia opera en la fecha del certificado de conformidad de obra o, a falta de ste, en la establecida en documento de fecha cierta. Ahora, cuando la propiedad inmueble adquirida haya sido vendida por una empresa constructora y sta sea la primera venta que se realiza respecto de dicho inmueble, la transferencia no est afecta al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno. El valor del terreno para estos casos se determina en funcin al valor de autoavalo. Se encuentran inafectas del impuesto las siguientes transferencias: (a) los anticipos de legtima, (b) las que se produzcan por causa de muerte, (c) la resolucin del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelacin del precio, (d) las transferencias de aeronaves y naves (que ahora son bienes muebles), (e) las de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisin de propiedad, y (f) las producidas por la divisin y participacin de la masa hereditaria, de gananciales o de condminos originarios. Por otro lado, se encuentran inafectos del impuesto las siguientes entidades que adquieran propiedad inmobiliaria: (a) el Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades, (b) los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales, (c) las entidades religiosas, (d) el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per y (e) las universidades y centros educativos, conforme a lo dispuesto en la Constitucin.
Impuesto General a las Ventas.
El Impuesto General a las Ventas no grava usualmente la venta de bienes inmuebles. nicamente las propiedades que son transferidas por las empresas constructores por primera vez se encuentran afectas al Impuesto General a las Ventas. As, el artculo 1 inciso d) de la TUO de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo seala que el Impuesto General a las Ventas grava la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos. Por su parte, el artculo 71 de la misma Ley establece que la venta de inmuebles gravada con el Impuesto General a las Ventas no se encuentra afecta al Impuesto de Alcabala, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno.
Impuesto a la Renta.
El Impuesto a la Renta grava la venta de inmuebles realizada de manera habitual. Sin embargo, desde el 1 de enero de 2004, se encuentra gravada la ganancia de capital que se obtenga de la enajenacin de un inmueble. En efecto, el artculo 2 de la Ley del Impuesto a la Renta establece que estn gravadas con el Impuesto las operaciones que generan ganancias de capital y enumera las diversas operaciones gravadas. Contina sealando que no constituyen ganancias de capital gravable el resultado de la enajenacin de inmuebles ocupados como casa habitacin del enajenante. Es decir, estar gravada la ganancia de capital que se obtenga en la venta de un inmueble siempre que ste no sea casa habitacin del enajenante. El artculo 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta define como casa habitacin del enajenante, al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos 2 aos y que no est destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacn, cochera o similares. En el caso que el enajenante tuviera ms de un inmueble en su propiedad que cumpla con los requisitos anteriores se considerar casa habitacin slo a aqul inmueble que luego de enajenar los dems inmuebles resulte como el nico de su propiedad. casino dal vivo . Es decir, si uno tiene 4 inmuebles, estar gravada la ganancia de capital que se obtenga de la venta de los primeros tres inmuebles pues se presume que stos no son su casa habitacin. En el caso que se venda ms de un inmueble en una misma operacin, se considerar como casa habitacin a aqul de menor valor. Cuando la enajenacin de un inmueble genere una ganancia de capital gravada con el Impuesto a la Renta, el enajenante debe realizar un pago a cuenta del impuesto que en definitiva le corresponda por el ejercicio gravable equivalente a 0.5% del valor de venta. Debe presentar al Notario Pblico el comprobante o formulario de pago que acredite el pago del impuesto como requisito para que se pueda elevar la minuta a escritura pblica.
Impuesto Predial.
El Impuesto Predial grava el valor de los predios urbanos y rsticos sin importar la condicin en el que se encuentra el predio (construidos, ocupado o si produce renta o no). El impuesto es de cargo de los propietarios de los predios que se encuentran afectos al mismo. Siendo un impuesto de periodicidad anual, quien adquiere un predio ser sujeto pasivo del impuesto a partir del 1 de enero del ao siguiente a aqul en que lo adquiri. Atendiendo a que el Impuesto Predial es un impuesto recaudado, administrado y fiscalizado por la Municipalidad Distrital donde se encuentre ubicado el predio, la base imponible para determinar el impuesto a pagar est constituida por el valor total de los predios del contribuyente ubicados en cada jurisdiccin distrital. Cada vez que opere una transferencia de dominio de un predio se debe presentar una declaracin jurada a la Municipalidad Distrital correspondiente informando de la transferencia. Esta declaracin debe presentarse hasta el ltimo da hbil del mes siguiente de producida la transferencia. As mismo, todo contribuyente del Impuesto Predial est obligado a presentar una declaracin anual a ms tardar el ltimo da hbil de febrero de cada ao. Esta declaracin usualmente es reemplazada por la declaracin mecanizada que emite cada Municipalidad anualmente. Si esta declaracin mecanizada no es objetada por el contribuyente antes del ltimo da hbil de febrero, sta se tendr vlida. Finalmente, tambin existe la obligacin de presentar una declaracin jurada declarando el nuevo valor del predio cuando se realicen modificaciones superiores a cinco UIT. En esos casos la declaracin jurada debe presentarse hasta el ltimo da hbil del mes siguiente de producidas las modificaciones. Con relacin al pago del impuesto, ste debe realizarse hasta el ltimo da hbil del mes de febrero de cada ao, si es que se paga al contado. Si el contribuyente opta por realizar el pago en forma fraccionada podr hacerlo hasta en cuatro cuotas trimestrales venciendo el ltimo da hbil de los meses de febrero, mayo, agosto y noviembre. Sin embargo, al momento de producirse una transferencia de dominio, es requisito haber cancelado el Impuesto Predial para que el Notario pueda proceder a extender la escritura pblica correspondiente. Por ello, an cuando se opte por el pago fraccionado, se deber cancelar la totalidad del impuesto al momento de transferir el predio.